Информация: купуване/продаване на имот?

[TheDriver Профил]

Без Акт16 незнам колко банки биха те кредитирали.Т.е. няма да приемат имота като обезпечение.
Това, че имота вече има ипотека е преодолима спънка.Банката кредитирала продавача почти сигурно предлага процедура по заместване в дълг.Неприятното е, че до голяма степен се ограничаваш да работиш с въпросната банка, а и от правна гледна точка изповядването на сделката е малко по-различно от стандартната покупко-продажба.

Както казаха и колеги по-горе преди да подпишеш предварителен договор с продавача си осигруи предварително одобрение от банка, която си избрал.Някои банки предлагат такъв тип разглеждане на молба без такси и без допълнитена документация, но дори и да има такса тя е минимална и определено не трябва да се спестява от това.
След предварителното одобрение от банката е нормално да ти дадат списък с документи, който трябва да подготвиш и едва след това се започва с предварителен договор с продавача.

Моят съвет е предварително да си подготвиш някой документи които излизат от държавната администрация, защото там като ти кажат ще е готово до 3 дни, автоматично умножавай поне по 2.

За кредит гаранция ще ти трябват:
Удостоверение за семейно положение.
Удостоверение за липса на задължения за всички съдлъжници.
В последствие актуална скица от кадастъра - не СХЕМА ! Много често, ако не е уточнено ти дават схема, а тя не е правилният документ.
Много вероятно е да ти трябва и един документ свързан с подписването на граждански брак, но него си го имаш при теб евентуално.
Пак в последствие тежести и нотариален акт.
Оценителя на банката вероятно ще поиска документи свързани с построяването на имота - разрешение за строеж например.

Със сигурност ще пропусна нещо, защото го карам по памет.
Но след предварителното одобрение от банката ще ти кажат какво да набавиш.Много е важна комуникацията с тях.

Но и аз като другите ти препоръчвам да работиш с адвокат на които имаш доверие и работи в тази сфера.

За кредитите от банката може много да си говорим.
Вече имаш вариант за кредит при които отговаряш само до размера на обезпечението, но не и с лично имущество.Т.е. ако се стегнe до момент да нямаш възможност да погасяваш, банката ще вземе само жилището, но няма да ти се налага да продължиш да внасяш още вноски след това.
Разбира се при този вариянт банките финансират по-малък процент от сделката.

Хубаво гледай условията за предсрочно погасяване.При нормално обслужван кредит след години предсрочните погасявания са доста често явление.

Гледай и условията на застраховките както на имота така и на кредитополучателя - на имота е задължителна на теб е силно препоръчителна.Срокът е дълъг всичко се случва.

Гледай хубаво промоционалните продукти с ниски лихви за първите години - за да не те товарят след това.Изобщо чети добре как е формирана лихвата. Променлив базов лихвен процент + фиксирана надбавка от банката е добър вариант.Мисля, че има и кредити с фиксирани лихви за целия срок, но те попадат в друга част на закона и могат да се товарят с повече такси.

Общо взето чети добре договорите и питай служителите за подробности и ако е нужно консултирай с адвоката.

[Яро Профил ICQ]

Относно Акт 16 - лъжат те, че преди не знам си коя година не е имало. Удостоверението за търпимост е съвсем друго нещо! Издава се за сгради, които нямат строителни книжа.
Акт 16, Разрешение за ползване, Удостоверение за въвеждане в експлоатация са различни имена на едно и също нещо. И притежанието им = законност на сградата.
Относно предварителния договор - съветвам те да го заверите при нотариус. Вероятността да си върнеш парите е много по-голяма и става по-бързо, ако нещо се омаже преди изповядване на сделката и виновен е продавача. Щото само на подписи, отиваш при нотариус да му връчи нотариална покана, той не ще и става една...

Моят съвет - вземи си читав адвокат !!!

[paxaH Профил]

И днес продължавам да говоря с различни брокери и оставам с впечатлението, че акт16 е имагинерно и разтегливо понятие, а това е нещо, с което не ми се иска да се съглася. Частния ми случай е, че търся да купя къща. Предпочитам старо строителство (80-90г), та имотите в този интервал попадат под много странно законодателство спрямо акт16. Едни твърдят, че на постройки до 93г не се издава акт16, а удостоверение за търпимост и така имотът е законен. Добре де, но приятел си купи пък къща 83г с акт16 и твърди, че акт16 трябва да присъства в нужната документация за изповядване на сделката и това е интереса на купувача. От друга страна за едва 10% от къщите, които съм прозвънял се твърди (по телефона), че разполагат с акт16. Някой друг борил ли ги е тези тикви? Как е удачно да се процедира и до къде може да се направи компромис с този документ?
.

Не вярвай на брокери (не съм брокер ). Поради некомпетентността на някои страдат други почетени, но това е във всеки бизнес. Само да вметна, че да станеш брокер не се нуждаеш от нищо - нито образование, нито курс, нито книжка. Така, че имай едно наум - тяхната цел е да си приберат комисионната (на предварителен договор).
За т.нар. Акт 16, който сега се нарича Удостоверение за въвеждане в експлоатация или Разрешение за ползване - винаги си го е имало. Винаги (виждал съм такъв от 63 г.)! Това, че масово по селата се е строяло по стопански начин е друг въпрос. Най-важното нещо ако купуваш къща (поне за мен):
1. Има ли къщата строителни книжа - конструкция, архитектура;
2. Изградена ли е къщата по тези книжа. Защото си представи какво може да се случи и кой ще носи отговорност ако се случи най-лошото. Всеки си мисли, че едва ли на него може да се случи, ама като гледам, новините са пълни само с нещастни случаи.
И ако къщата има горните книжа лесно (но и с малко пари) можеш да си получиш въвеждането в експлоатация. В закона няма указан срок за завършване на строителен обект (сроковете касаят друго), така, че без проблем можеш да си продължиш документацията ако всичко е ок (конкретно т. 1 и т. 2).

Повечето продавачи подготвят Удостоверение за търпимост (параграф 16 от ДП на ЗУТ), защото става много лесно: молба, че къщата е строена преди 2001 г. (преди беше преди 1987 г.); скица и евентуално архитектурно заснемане. Прочети по форумите какво е мнението на компетентните за търпимостта. Банките го признават обаче, така че си е актуално.

Ако си харесал къщата, вземи документите, които имат продавачите. Отиди в общината по местонамиране на къщата, отдел ТСУ или както се казва (Устройство на територията или др). Може и при главния архитект. Разказваш му как искаш да въведеш в експлоатация еди коя си къща. Гаранция или те ще го направят или ще те насочат към правилния човек.

[paxaH Профил]

Другото, което бих споделил, и за което бих потърсил мнение са предходните ипотеки. Харесах една много приятна къща в Банкя. На документи (по телефона) е изрядна, но има ипотека на стойност 25к (примерно). Поговорих с близък приятел, който наскоро си купи апартамент с предходна ипотека и той ми сподели, че ипотеката не късае по никакъв начин купувача, а разплащането става на ниво банкови институции. Това добре, но се сещам, че когато преговарях с банка за кредит и т.н. хората ме питаха изрично дали имота, който целя да купя има предходни ипотеки ...., та явно има някакво значение това. Разбира се, виждам, че мога просто да попитам в банката какви са им съображенията, но както потвърдиха по-горе някой колеги - всеки си гони интереса (и банка и продавач), та за това повдигам и този въпрос тук.

Относно ипотеките:
1. Най-важното е ипотеката е към банка. Ако е към банка - виж т. 2. Ако към друго юридическо или физическо лице - заличаване на ипотека и тогава финансиране от банка (това е от моя скомен опит)
2. Длъжника (който изплаща ипотеката) се сдобива от банката с гаранционно писмо (което струва 90 лв ), че лицето Х дължи на Банка ХХХ към датата Х.ХХ.ХХ г. При изплащане на сумата банката ще вдигне ипотеката (преразказвам в свободен текст). Това писмо е за твоята банка, от която ти ще се финансираш.
3. След покупко - продажбата твоята банка превежда на Банка ХХХ сумата, длъжника подава молба, заличава се ипотеката от самата банка (друг не може) и вече първа по ред ипотека е на твоята любима банка.
4. Не е толкова сложно, защото е процес, който не касае теб.

Всъпването в дълг също е лесно. Там минуса е, че нотариуса събира такси на материалния интерес и не може да скриеш сумата (ако е по-голяма от първоначалната ти идея за кредит).

Последно със съветите: пообиколи, разгледай, състави си мнение, понатрупай опит с агенции, райони на града, банки и чак тогава се впусвай в приключението.

[Фидел Кастро Профил]

Мнението на много мои познати е, че адвокат в този вид сделки няма място.
Има опитни нотариуси с необходимите помощници, които вършат всичко и отговарят за действията и постъпките си!
Аз лично съм патил от адвокати - взимат пари напред и после нищо не вършат или не го вършат както трябва.

[vvasilev1 Профил]

Вече имаш вариант за кредит при които отговаряш само до размера на обезпечението, но не и с лично имущество.Т.е. ако се стегнe до момент да нямаш възможност да погасяваш, банката ще вземе само жилището, но няма да ти се налага да продължиш да внасяш още вноски след това. Разбира се при този вариянт банките финансират по-малък процент от сделката.

Каквоооооооооооооооооооооо???????????????
Това изобщо не е вярно!!!

До пълното издължаване на сумите дължими по кредитно задължение към банка отговаряте с цялото си движимо и недвижимо имущество+всички лични постъпления от заплати, договори и др с изключение на социални плащания. Ако се преселите в отвъдното, банката ще преследва най-близките ви роднини:)))))))))
Няма прошка!

[Фидел Кастро Профил]

Ако се преселите в отвъдното, банката ще преследва най-близките ви роднини!

Те могат да се откажат от наследството ако преценят, че е с по-малка стойност от дължимото и се пие студеничка водица.
Лично съм го изпитвал, а длъжникът беше жив и здрав и с фиктивен акт за смърт в Казахстан.
В такива случаи се търсят едни снажни богатири и с лица изкривени от интелигентност!
Те първо бият и то жестоко, а след това задават въпроси.

[© Профил ICQ]

Ако ще купуваш къща задължително в общината. Те знаят всичко за нея - има ли акт 16, има ли някакви други проблеми, както и задължително проверка в кадастъра какво е актуалното състояние на парцела