Информация: купуване/продаване на имот?

[Venko Профил]

Здравейте колеги,

От доста време кисна по сайтовете за продажби на имоти, търсейки нещо, което да ми хареса.
Мисля, че момента за собствено жилище наближи осезаемо и от днес се пуснахме с жената по-активно по огледи и банки.
Също така и доста телефонни разговори проведох с различни агенции, за да изясним някой прости положения като документация на предлагания обект, достъп, състояние и т.н. За мое разочарование осъзнавам, че има капанчета, с които човек трябва да е доста внимателен (в документацията примерно),а аз като един неопитен човек мога много лесно да скоча накриво и да се наиграя бързо бързо.

Та човек като не му стига пипе - пита, е и аз да попитам - има ли колеги, които наскоро са купували жилище (къща/вила/апартамент) и биха ли споделили опит/съвет от тази си покупка.
Също би било полезно хората, които са продавали скоро да споделят опит/съвет.

Общо взето всякаква свързана информация ще е от помощ.


Благодаря,
Венко

[vvasilev1 Профил]

1.акт за въвеждане в експлоатация (акт 16)
2. нотариален акт + скица (ако има прилежаща земя)
3. непосредствено преди изповядване на сделката УВТ (удостоверение за вещни тежести) без вписани ипотеки и възбрани. Вади се от служба по вписванията.

Ползвай доверен адвокат да прегледа документите...имай предвид, че адвокатите са като майсторите...някой от тях са пълни кавали (некадърници)!!!!

[barty]

И още един куп подробности...

[© Профил ICQ]

Абе ако са решили да те лъжат, нищо не се знае
При такива сделки винаги остава някакво съмнение и дори и всичко да си проверил, пак до известна степен разчиташ на добросъвестността на другата страна

[barty]

Абе ако са решили да те лъжат, нищо не се знае
При такива сделки винаги остава някакво съмнение и дори и всичко да си проверил, пак до известна степен разчиташ на добросъвестността на другата страна

Поне съществуват възможности за ограничаване на възможностите за измама. Не е случаен термина "евикция".

[© Профил ICQ]

Аз този термин го научих на скоро от един софийски нотариус. Ако аз бях продавач никога не бих подписал такъв нотариален акт
Явно е популярно из София

[vvasilev1 Профил]

И още един куп подробности...

Бъди конкретен колега.
Напиши нещо полезно...нали за това е форума.

[nsfw Профил]

3. непосредствено преди изповядване на сделката УВТ (удостоверение за вещни тежести) без вписани ипотеки и възбрани. Вади се от служба по вписванията.

Също и няколко дена след изповядване на сделката или експресно, ама струва 50лв. Иначе наистина с адвокат е най-добре. Има много подводни камъни, по които могат да те хлъзнат, да ти вземат парите и да останеш с пръст в устата.
Най-общо казано:

1. Предварителен договор за покупко-продажба. Плащаш 10% капаро, не повече. Желателно всичко да става по банков път за да остава следа, ако стане фал. В договора предвидете(денек да го има написано черно на бяло) поне месец, като краен срок за изповядване на сделката, както и възможност да удължите въпросния срок с анекси при необходимост.

2. По време на въпросния 1 месец или повече ти или адвоката набавяте всички документи на имота от собствениците и го проверявате - наследници, тежести, акт16, разрешителни, скици и много други, не ги помня вече. При мен лично адвоката прави всичко вместо мен, като същевременно ми пращаше всеки набавен документ - акт16, скици и т.н.

3. Ако всичко е ОК уговаряте среща с нотариус и изповядвате сделката при нотариуса.

Няколко бележки:

Има продавачи, които предоставят цялата или по-голямата част от информацията в точка 2 преди подписване на предварителния договор. Има и такива, които отказват да го направят преди да подпишете предварителния. Във втория случай задължително трябва да се опише в предварителния целия набор от документи, които продавача се задължава да предостави, както и неустойките при неспазени срокове и/или непредоставен пълния набор документи.

Такси:
- Адвокатът на мен ми взе 1% без ДДС от стойността на продажба на имота. В повечето случаи е 1 до 1.5% + ДДС. Т.е. ако ще купуваш апартамент за 50 000 Евра, таксата ще е 500 до 750 Евра по 1.2 с ДДС. Повече от 1.5% си е кожодерство.
- Агенцията/брокера на недвижими имоти взимат между 2 и 3% в зависимост от имота. Повече от 3% пак е кожодерство.
- При нотариуса е грубо 4%. По-малко де, 3.7-3.8, но кръгло 4. От тях 2% директно в общината. Другите са за нотариуса, разни такси вписване, преписки и т.н. глупости. Хубавото е, че са стандартни. В смисъл никой нотариус няма да ти вземе 3% за общината, още 1 за себе си и още 2 за другите неща примерно. Реално избора ти на нотариус не е от голяма важност.

Има много дискусии на тема кой колко да плаща на нотариуса и на брокера. Всичко зависи от имота и договорката между страните. Има случаи, в които продавачът и купувачът си поделят цялата сума за брокера и нотариуса. Аз си платих сам всичко - и на адвоката и на брокера и на нотариуса. Просто имотът беше на изключително изгодна за преди 2г. цена и даже с всичко платено от моя страна + цената на апартамента "ми стъпа" на близо 10k лв. по-евтин от следващия набелязан най-евтин апартамент в списъка.

Сега тук мога да засегна някой и/или нечии интереси, но ще го кажа, щото мисля, че е важно. Ако е много в разрез с правилата нека някой мод да ме предупреди или направо редактира въпросната част.
Та тук в София специално, не знам за другите градове има определени фирми-строители, които се славят с "хубавото" си строителство. Хубаво в кавички, понеже е било хубаво..ама навремето. В момента масово се строи през пръсти. Тва на базата на една камара приятели, които си купихме жилища в последните 3г. с цени от под 600 до над 1200 евра на кв. м. Единствената разлика във всички апартаменти е цената. Като качество и проблеми, с които се сблъскахме са почти 1:1. Под качество имам предвид: зле направена изолация; писана една, а сложена друга, по-евтина и по-некачествена от написаната изолация; същото и с дограмите - описана 5, сложена 2-камерна; криво иззидани стени; стени от солетени тухли - не можаха един климатик да монтират;наскоро аз пусках тема за наводнени мази и т.н. и т.н. Като се замисля какви допълнителни пари хвърлиха аверите да оправят проблемите направо ми иде да си се радвам, че съм само с едно наводнено мазе Което btw оправиха де, ама тва е друга тема. Та казано с две думи никой вече не строи, като за себе си, всеки кара през просото, възможно най-евтиното. Това го казвам с цел да не се подлъжеш по "големите" имена в бизнеса и да им броиш 1200 евра за апартамент в Младост или Люлин например. Двама колеги това лято бяха се изсилили да цакат 1400 ли колко бяха казали евра ще излъжа за някакви нови апартаменти на Артекс. Да, ама техни познати "ги светнали", че Артекс вече не са това, което бяха и пичовете впоследствие си взеха същите, като стаи, квадратура и т.н. апартаменти, но на алтернативен строител за много по-малко пари.

Друго, за което някой може да те посъветва, но аз те анти-съветвам са т.нар. консултански фирми/къщи и т.н. шитни. Тези пичУИ реално казват, че ще ти намерят най-изгодния кредит, при най-добрата банка и т.н. суперлативи. Един вид да заместят адвоката. Мда, ама и там има врътка. А именно, че различните агенти играят в комбина с различни хора от различни банки и ако не склониш на техните условия нищо не става. Давам пример с мен самия. Моят случай е с един идиот, който се казва Георги Канайков и работи в Creditland. Казва ми имаме две опции, платена и безплатна. При безплатната вика аз събирам документите, подавам ги в банката, която си избереш, а нататък вика ти ще водиш диалога с кредитния инспектор и ако им трябват документи едно друго ти ще имаш грижата да ги набавиш и предоставиш. Платената услуга вика, аз ще се погрижа за всичко. Ще ти оформя документите, ще водя диалога с инспектора, ще набавя каквито трябва документи и т.н. Половин процент им беше таксата. Викам си айде ще ги спестя поне тези пари и му казах, че избирам безплатната опция. И се почна. Събра всички необходими документи за ипотечен кредит и къде айде иди вика в ДСК при някаква патка на име Паулина Пачелиева. Отивам аз, да, да всичко ОК до няколко дена ще имаш отговор. 1 седмица никакъв отговор. Звъня на стационарен и на мобилен никой не вдига. Пиша мейли никой не отговаря. След 10-на дена ми връща един мейл с изредени около 20-на документа, които трябва да набавя. Аз вече съм подписал предварителен договор и времето тече не в моя изгода. И тъпата пачелиева и канайков и някаква мениджърка в ДСК на Калоян в София са ме убедили, че всичко ще е финализирано за седмица най-много. Викам нали преди 10 дена бях при теб, защо не ми даде списъка тогава. Ми мрън, мрън, мрън. Айде със скоростта на светлината вадя къде що мога и пращам и пак...мълчанието на агнетата. Пак звънене, пак мейли и пак нищо. И междувременно сме 20-и ден някъде т.е. след 10 дена трябва да изповядвам сделка, аз още нямам одобрен кредит. Оттам едни ескалации до централата на ДСК, едни скандали по телефона и в офиса на Калоян. Впоследствие разбирам, че миндилката изобщо не ми е пипнала документите и на всичкото отгоре е излязла в отпуск. И цялата хамалогия, щото не съм си платил при идиота канайков. Просто поредната схема бутни да те обслужим. Лошото е, че ме светнаха впоследствие. Всички в Creditland действат на същия принцип, но с различни банки и служители. Затова далеч от тях. Не знам за другите аналози на Creditland дали действат по същия начин, че доста се навъдиха и от тях.

Мога да драсна още няколко реда пък за банките кое да се гледа и как да си избереш банка и т.н. ама после или утре, че много се разписах нещо

[paxaH Профил]

1. Най-важното нещо е да си намериш читав адвокат - не такъв, който жени и развежда, а който се е специализирал във вещното право. Не си пести хонорара точно за адвокат.
2. Намираш жилище.
3. Намираш банка, която да ти даде предварително одобрение. Ще получиш информация за вноски, разходи и др. Пиши всичко, щото се забравя!
4. Правиш си оценка от оценител на банката, за да видиш колко ще те финансират и дали ти е по джоба цялата сделка.
5. След като си сглобил горе долу цялата картинка се пристъпва към подписване на предварителен договор, който да е одобрен от твоя адвокат и си убеден, че ти защитава правата.
6. Документи за сделка и за кредит.
7. Финал.

Конкретно за подводните камъни при сделки с недвижими имоти хората учат с години за да придобият представа, а работят още толкова за да се нарекат професионалисти. От начина на придобиване на имота, подписал ли го е директора на завода или на управата (щото зам директора няма права), по реституция ли е, дарение ли е, срещу издръжка ли е, наследници и т.н. няма да стане с питане. Има една по-голяма сигурност, че минавайки през финансиране от банка има и още един чифт очи, които го гледат, но не лежи на това ухо.

Ако приемем, че документалната част от нещата са в сферата на банката и адвоката, който ти си наел, то твоята част е да си сигурен какво купуваш. Когато си харесаш жилище се върни една събота (примерно), намери домоуправителя и/или някой от входа и си поговори за нещата от живота. Щото не е само да не купиш на първи/последен етаж. Виж какви са реалните проблеми на сградата от живущите. Вярвам, че при една явна добронамереност от твоя страна, никой няма да спести нещо лошо - примерно кофти/луди/буйни съседи, чести запушвания на канали, проблеми с паркиране, комини, стени и т.н.

Успех с покупката.

[Е.Димитров Профил ICQ]

Моето мнение е, че ако си търсиш имот за закупуване , обърни внимание на сайтовете на онези мизерници- чси тата.
Имат интересни имоти за продаване и при евентуална сделка всичко е документално оформено.

[nsfw Профил]

Моето мнение е, че ако си търсиш имот за закупуване , обърни внимание на сайтовете на онези мизерници- чси тата.
Имат интересни имоти за продаване и при евентуална сделка всичко е документално оформено.

Teзи "интересни" имоти и автомобили от ЧСИ-та са малко, като умните блондинки и НЛО-тата - всеки е чувал за тях, но никой не ги е виждал Майтапа настрана колкото пъти съм разглеждал и за имоти и за коли нищо интересно не съм видял. Цените винаги са или нормалните за пазара или отгоре, но никога не са ниски Не знам каква е врътката там, сигурно хубавите имоти и коли т.е. на наистина ниски цени заминават при техни хора или хора на техни хора

[barty]

При ЧСИ излизат интересни оферти но чак на трето обявяване. А имотите на далавера не се появяват. Купуването на имот от ЧСИ не е гаранция за безпроблемност!

Сделките с имоти е занаят, няма как да се опише на кратко!

[Venko Профил]

Добър ден, колеги!

Полезни неща научих от опита, който споделяте - благодаря.
Виждам, че на няколко места се споменаха акт16 и предходни ипотеки.

И днес продължавам да говоря с различни брокери и оставам с впечатлението, че акт16 е имагинерно и разтегливо понятие, а това е нещо, с което не ми се иска да се съглася. Частния ми случай е, че търся да купя къща. Предпочитам старо строителство (80-90г), та имотите в този интервал попадат под много странно законодателство спрямо акт16. Едни твърдят, че на постройки до 93г не се издава акт16, а удостоверение за търпимост и така имотът е законен. Добре де, но приятел си купи пък къща 83г с акт16 и твърди, че акт16 трябва да присъства в нужната документация за изповядване на сделката и това е интереса на купувача. От друга страна за едва 10% от къщите, които съм прозвънял се твърди (по телефона), че разполагат с акт16. Някой друг борил ли ги е тези тикви? Как е удачно да се процедира и до къде може да се направи компромис с този документ?

Другото, което бих споделил, и за което бих потърсил мнение са предходните ипотеки. Харесах една много приятна къща в Банкя. На документи (по телефона) е изрядна, но има ипотека на стойност 25к (примерно). Поговорих с близък приятел, който наскоро си купи апартамент с предходна ипотека и той ми сподели, че ипотеката не късае по никакъв начин купувача, а разплащането става на ниво банкови институции. Това добре, но се сещам, че когато преговарях с банка за кредит и т.н. хората ме питаха изрично дали имота, който целя да купя има предходни ипотеки ...., та явно има някакво значение това. Разбира се, виждам, че мога просто да попитам в банката какви са им съображенията, но както потвърдиха по-горе някой колеги - всеки си гони интереса (и банка и продавач), та за това повдигам и този въпрос тук.


Иначе се убедих, че без адвокат няма да стане. Остава да намеря читав, че преди време играх с един дето......


Мерси пак, надявам се темата да послужи и на други хора в сходно положение.

[nsfw Профил]

Другото, което бих споделил, и за което бих потърсил мнение са предходните ипотеки. Харесах една много приятна къща в Банкя. На документи (по телефона) е изрядна, но има ипотека на стойност 25к (примерно). Поговорих с близък приятел, който наскоро си купи апартамент с предходна ипотека и той ми сподели, че ипотеката не късае по никакъв начин купувача, а разплащането става на ниво банкови институции. Това добре, но се сещам, че когато преговарях с банка за кредит и т.н. хората ме питаха изрично дали имота, който целя да купя има предходни ипотеки ...., та явно има някакво значение това.

Правилно са ти казали. Имаше едни редове - ипотека първи ред, втори ред и т.н. Банката пита, защото, ако ти пусне кредит в договора ще пише, че първи ред ипотека е банката, ти ще си втори. Това означава, че ако къщата например се срути и застрахователят ти плати да кажем 50 000лв. то тези пари автоматично и по законен начин отиват първо при банката. Ако са ти останали 40 000 за плащане например, те си прибират 40-те и ти дават остатъка. С това просто си подсигуряват г*за банките ни умрели.

[barty]

Ето ти сигурен адвокат : Михаил Антонов 0888269017, от името на Иван Игнатов.