Инвестиция в апартамент в София?

[Демирев Профил]

Ти сериозно ли даваш 10 бона годишно - 20 хиляди лева за две години до тук които си живял за наем в мухъл и гипс картон и стоиш само защото имаш 1 тир багаж?

[ПешоП Профил]

Чета от известно време и се чудя колко от даващите акъл да се набиват пари в имоти в БГ с цел инвестиция изобщо са купували или продавали жилище в последните няколко години? И не говорим за покупка с ипотека- "инвестиция" се прави с налични свободни пари + да кажем някой дребен кредит в рамките на 5-10% от стойността за леко освежаване и плащане на купищата разходи и таксички на нотариуси, общини и т.н. Май никой, а?

Извод от личният ми опит: апартамент за инвестиция в БГ- по-добре НЕ. Глупаво е дори и да се помисли за такова нещо.
1- Цена- днес е Х, утре е Х+20%, след 3 дни е Х-5%. Успокойте се, няма да падне много и все ще струва нещо- колко точно е друга тема.
2- Ликвидност- близка до 0. Или продаваш бързо и на ниска цена (губиш пари), или продаваш 6-8-12 месеца и получаваш пазарна цена (губиш време).
3- Доходност- не е 0, но е мижава. Схемата "ще давам под наем и ще изплащам ипотечният кредит" я забравете.
4- Разходи- колкото щете и малко отгоре. Данъци, такса смет, освежаване след наемател (ако е бил свестен), пълен ремонт на погрома оставен от наемателя дето е бил идиот.
5- Перспектива- нищо хубаво не се задава за тая държава, съответно няма и причини да очаквате ръст в цените на имотите. Реално 1-2 неща вече споменати в темата да се случат (по-скоро като се случат) и цените ще се сринат с поне 20% и тогава "инвестициите" ще умрат.

Ще питате, и то основателно "Ти пък какъв опит с имотите имаш?"- не голям, но пряк и скорошен.
2013г. пуснах за продажба 2 хубави апартамента в София на цена 100€/м2. под тази на равностойни жилища- поне според обявите по сайтовете. След близо 6 месеца на пазара се стигна до сделка на цена със 70€/м2. под началната или близо 200€ под тази на аналогичен имот от обявите. Извод- цените дето гледате по сайтовете нямат нищо общо с реалността.
След това купих 2-стаен ЕПК, колкото да имам имот- без затруднения свалих над 20% от цената, а жилището беше в почти отлично състояние, едно освежаване за 3-4000лв. и бях готов.
Цялостен извод- нещата са много различни от това което ви представят брокерите или виждате по сайтовете. Пари в кеш- няма, заемите са с гадни лихви, сигурност в доходите на хората- никаква и като цяло реални купувачи почти няма. А продавачи много. И това няма да се промени скоро, а когато няма купувачи един апартамент от "инвестиция" се превръща в тежест. В крайна сметка и да ми носи доходи от наем ако не мога да го продам в рамките на 30-45 дни без да подбивам зверски цените значи съм прецакан.

Някой мисля, че каза "инвестирайте в себе си"- това е идеалното решение да вложите 20-30 000€.

[BMW_RIDER Профил]

Много дрън дрън та пляс има в темата, та да си кажа и аз моето.

Имам нещо като семеен бизнес с недвижими имоти. Част от него се състои точно в отдаване под наем. Имаме помещения за 250 лв и такива за над 1000. Нещо повече от 1 седмица празно не е стояло. Брокерите разцепват телефона. Случвало ми се е наематели да предлагат НАД обявената цена за да вземат първи. Строим още неща за даване под наем.
Като цяло за мен работи и е едно от най-сигурните неща в БГ. Да не говорим ,че винаги разполагаш с нещо срещу което банката ти дава пари ако видиш зор. Вярно ако някой иска на сериозно трябва да разполага с базов капитал и имущество - легални.

НО, като всеки бизнес и този си има немалко тънкости. Освен както правилно споменаха -къде, е важно и какъв и как е обзаведен.
Няма да се впускам в детайли няколко съвета към автора на темата:

Хората искат свежо новичко място с всичко вътре(да си донесе само багажа) и ниски сметки. 30 квадрата помещение с кухня диван и климатик се дава по-лесно и струва повече от 70кв на мокет.

Сравнително скъпи и големи апартаменти се дават по трудно, но по дългосрочно, при малките е обратното.
Центъра около НДК и попа е добър район, но скъп и сградите се нуждаят от ремонт.
Района около медицинска академия ти гарантира чуждестранни студенти склонни да плащат добър наем дългосрочно, но предпочитат хубаво обзаведено място.
Квартал Хладилника и Кръстова вада ще се развият много в следващите години и цените и на имотите и наемите ще растат.
Гоце Делчев, Стрелбище са добър вариант също.

Повтарям не гледай квадратура - приятно, уютно, обзаведено и удобно място.

[pampo Профил]

take a minute to think about it всичко може.
за това трябва да избереш правилния имот, не просто да купиш имот.
аз много малко хора виждам в темата да казват кой е правилния имот.
само клишета, че имотите не им падали цените.

Ми за 40к Евро таван в София няма много богат избор на правилни имоти честно казано. За това бях написал по-рано ЕПК до метро ако намери за тея пари, и да гледа входа да е с военни или други дисциплинирани жители, че какви ЕПКта има, да се чудиш дали си в София или в Бейрут. В Полигона например има много военни блокове и там чат-пат изпадат разни оферти. Там е мола с всичките бизнес сгради и сега сторят още някакъв уж научно изследователски бизнес център, та наематели няма да липсват и цените до скоро бяха сравнително нормални. Иначе Люлин, Надежда, Захарна Фабрика, Света Троица, Дружба и от тоя клас квартали ще се впише, Младост да забрави, там е почти като в Лозенец цената на имотите...

[deyan-enchev Профил]

http://www.viacelere.bg/bg/

Някакви отзиви за тия?

[steeN Профил]

.

[drago_pavlov Профил]

Ние си намаляваме от бая време, пък цените нещо не падат

В провинцията се разходи

Къде точно в провинцията?
Майка ми купи апартамент в Плевен през 94-95-та и струваше $8000 при население 160-170к, а сега струва 24-25к евро при население 90к
Това за панелка.
Новото строителство в центъра на Плевен е на измерими цени със средните цени в София

[© Профил ICQ]

по нищо не може да се мери с един нов изпълнен горе долу качествено със някаква средна класа материали.

Тука не си прав. Понастоящем се помещавам в някакъв затворен комплекс. Цените са едни от най-високите в София. Идеята е супер, изпълнението.. Най-елементарното ако погледнем застрояването е тотално превишаващо дадената плътност. Блоковете са построени кофти и ако не си на последния етаж зимата в 3 след обяд палиш лампата.

В нашия блок са тотално объркани вентилационните системи. Почне ли да готви някой от вентилацията в баните се разнася страшна смрад. За обратния ефект като се изтропаш и пуснеш вентилатор се сещаш какъв аромат се разнася пък от абсорбатора.

Всичи тераси са зверски мухлясали по тавана защото са поспестили от изолация. В едната спалня има мухал в ъгъла. Ако някой на третия етаж пръдне ти го чуваш. На първия етаж някой като пикае го чувам как му шурти пикочината ама не от банята, а от хола още. Съседите ако се къпят в хола си чувам всичко. Как си пее, водата ..

Това при положение, че има някакви стени между апартаментите. В съседния блок пък няма монолитни вътрешни стени. Невероятно, но факт. Вътрешните стени между апартаментите са картон и вата.

Всеки втори баровец се топли на въглища и мръсотията е страшна. Миеш терасата, на другия ден излизаш и чехлите са все едно си газил в нивата.

Единственото хубаво е, че няма конденз по дограмата. Така зверски духа от нея, че никакъв конденз не се задържа, а и няма нужда от проветрение.

Нямам представа колко са плащали за тия имоти. Аз давам 800лв наем. В едно съм сигурен- нито наема, нито парите дадени за тия апартаменти си струват.

Живял съм в старо строителство в Лозенец преди. Качеството е просто несравнимо.

Знам обаче, че не си се засилил да купиш нещо от 90-те години на миналия век. Мисля, че най-големия коз на старите блокове е междублоковото пространство, които всички така или иначе имат, другите "предимства" може да се оспорят. Особено ако избираш новото строителство, което ще купиш.

.. Брокерите разцепват телефона. Случвало ми се е наематели да предлагат НАД обявената цена за да вземат първи. Строим още неща за даване под наем..

Това е ми е мечтата

[bum_bum]

Ти сериозно ли даваш 10 бона годишно - 20 хиляди лева за две години до тук които си живял за наем в мухъл и гипс картон и стоиш само защото имаш 1 тир багаж?

Най-вече, щото уж бяхме за малко. Но КТБ-то обърка сметките и така.. Надявам се догодина да си набия камшика ама да видим до тогава какво ще излезе

Знам обаче, че не си се засилил да купиш нещо от 90-те години на миналия век.

По принцип собствен апартамент да притежавам може да се получи само и единствено ако го спечеля от лотарията. Ама аз пък не я играя тъй че май няма начин

[Porsche911 Профил]

НО, като всеки бизнес и този си има немалко тънкости. Освен както правилно споменаха -къде, е важно и какъв и как е обзаведен.
Няма да се впускам в детайли няколко съвета към автора на темата:

Хората искат свежо новичко място с всичко вътре(да си донесе само багажа) и ниски сметки. 30 квадрата помещение с кухня диван и климатик се дава по-лесно и струва повече от 70кв на мокет.

Сравнително скъпи и големи апартаменти се дават по трудно, но по дългосрочно, при малките е обратното.
Центъра около НДК и попа е добър район, но скъп и сградите се нуждаят от ремонт.
Района около медицинска академия ти гарантира чуждестранни студенти склонни да плащат добър наем дългосрочно, но предпочитат хубаво обзаведено място.
Квартал Хладилника и Кръстова вада ще се развият много в следващите години и цените и на имотите и наемите ще растат.
Гоце Делчев, Стрелбище са добър вариант също.

Повтарям не гледай квадратура - приятно, уютно, обзаведено и удобно място.

Така си мисля и аз, а именно, че една боксониера приятно обзаведена и нагласена като цяло ще се оттаде под наем по-лесно отколкото някакъв по-голям апартамент, който ще струва повече пари за да се купи, а дори да е на цената на боксониерата, то ще трябва стабилен ремонт и едно е да правиш ремонт и да обзавеждаш 30 квадрата една стая всичко на всичко, а съвсем друго да ремонтираш 2-3 стаи и баня.

Преди да пусна темата гледах само тухла и то в изброените квартали в предният ми пост. Сега не знам с това ново строителство щом пък толкова е зле какво да правя. ЕПК ли му цаката какво...

За отдаването под наем съм мислил и по въпроса със събираемостта на наемите - "днес нямам", "чакам да ми преведат заплата, пари прочее" и т.н.
Струва ли си да се отдаде под наем чрез агенция? В смисъл, те си събират наема, аз не се занимавам с тези работи. Ако примерно исканият наем е 350-400 лв. колко ще лапа агенцията на месец?

[KPETEH Профил]

Купувай ново строителство, по-привлекателно е. При покупката на нов имот с АКТ16, е задължително да имаш минимални гаранционни срокове описани в наредба 2. Ако нещо се строши из блока, я асансьор, я гаражна врата, то трябва да има някой който да се възползва от гаранциите, а това обикновенно е строителя, ако е главен или самия инвеститор ако е сключвал договорите поотделно. Тези неща могат да се опишат и в самия нотариален акт или договора за покупка. По-добре е да имаш за съседи нови собственици отколкото стари... Таксите по поддръжка също са перо от което ще зависи и наемната цена. Проблемите обикновенно се проявяват до 2-рата 3-тата година. Говоря за хидроизолации и топлоизолации, дограми и подобни. Пукнатини може да имаш постоянно.
Относно консумативите и запалването на сметки, което е големия риск, не знам как се уреждат, но вероятно има хора тука дето могат да ти кажат как се справят. Ние им префактурираме всеки месец консумативите. Взимаме депозит в рамките на един до два наема, така че ако тези хора закъснеят с наема който се плаща в началото на месеца, с известие от 1 месец се предупреждават... Не трябва да се правят компромиси, особенно когато си сам и работиш със собствени средства.
Мисли му просто предварително. Договори задължително, достъп само след подпис и такива неща, приемо предавателни протоколи, сники и всичко за да ти е спокойно.
Успех.

[© Профил ICQ]

Познавам хора които плащат един наем годишно. Не знам дали това е някаква средна тарифа обаче. Според мен не си заслужава да се занимаваш с агенции


Sent from my iPhone using Tapatalk

[ПешоП Профил]

Така си мисля и аз, а именно, че една боксониера приятно обзаведена и нагласена като цяло ще се оттаде под наем по-лесно отколкото някакъв по-голям апартамент, който ще струва повече пари за да се купи, а дори да е на цената на боксониерата, то ще трябва стабилен ремонт и едно е да правиш ремонт и да обзавеждаш 30 квадрата една стая всичко на всичко, а съвсем друго да ремонтираш 2-3 стаи и баня...

Имаш няколко дребни проблема в схемата която ти се върти в главата, но най-важните са 2:
1- Боксониера се взима под наем основно или от студенти, или от някоя маймуна отишла да работи в голямото град.
2- И двата типа наематели са кофти вариант- редовно има проблеми с плащането на наема и сметките + неща като "пазене на обзавеждането и елементарни грижи за имота" са им силно чужди. Колкото и описи и снимки да правиш това не ти помага с нищо в момента- може да го съдиш за щетите и да спечелиш след 5г., но ремонта трябва да го направиш на момента, с твои пари. Разбира се ще му удържиш депозита- тези 2-3-400лв. дано ти стигнат да се шпаклова и боядиса едната стена. А имаш и бонус- "осъдих го" няма нищо общо с "плати ми щетите и разходите", там е съвсем друг филм.

Ако много държиш да се хващаш на хорото с имоти под наем търси някой 2-стаен, задължително с поне едно паркомясто към него, на хубаво място, желателно до метрото, далеч от тъмно-лилави маймуни и с лесен достъп до магазини, училища и т.н. После ремонтираш, обзавеждаш на прилично ниво и даваш под наем на семейство, силно желателно с малко дете- такива най-трудно се отказват или местят в друг квартал. И се молиш да са свестни.
И задължително си правиш як договор за наем, че могат да те прецакат поне по 10 параграфа...

[vicho Профил ICQ]

И задължително си правиш як договор за наем, че могат да те прецакат поне по 10 параграфа...

тия "яките" договори за наем можете да си наврете там къде не огрява Слънце, защото колкото по-тъпо се държиш с някой, той толкова по-тъпо се държи с теб ... сеш се?

п.с. не ми отговаряй, не се и надявам да ме разбереш

[blacksapphire Профил]

Договорът за наем, ако не е нотариално заверен и вписан в агенцията по вписвания - т.е. собственикът да плаща данък върху този доход, е безполезна хартийка, написана на коляно.

Good to know.